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よくある質問

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1. いつ借り換えるべきですか?

一般的に、住宅ローン金利が現在のローン金利より 2% 低いときが借り換えに適した時期です。たとえ金利差が1%以下であっても、利用可能な選択肢となる可能性があります。軽減額があれば、月々の住宅ローンの支払いを減らすことができます。例: 税金と保険を除いた支払いは、8.5% で 100,000 ドルのローンの場合、約 770 ドルになります。金利が 7.5% に引き下げられた場合、支払い額は 700 ドルとなり、月額 70 ドルを節約できることになります。貯蓄額は収入、予算、ローン額、金利の変化によって異なります。信頼できる金融業者がオプションの計算を手伝ってくれます。

2. ポイントとは何ですか?

ポイントはローン金額のパーセンテージ、つまり 1 ポイント = ローンの 1% であるため、100,000 ドルのローンの 1 ポイントは 1,000 ドルになります。ポイントは、指定された条件の下で住宅ローン融資を受けるために貸し手に支払う必要がある費用です。割引ポイントは、住宅ローンの金利の一部を前払いすることで住宅ローンの金利を下げるために使用される手数料です。貸し手は、100 分の 1 パーセントの基本ポイント、100 ベーシス ポイント = 1 ポイント、または融資金額の 1% でコストを参照する場合があります。

3. 金利を下げるにはポイントを支払ったほうがいいですか?

はい、少なくとも数年間その施設に滞在する予定がある場合は可能です。割引ポイントを支払ってローンの金利を下げることは、毎月必要なローンの支払いを減らし、場合によっては借りられるローンの金額を増やす良い方法です。ただし、その物件に 1 ~ 2 年しか滞在しない予定の場合、毎月の貯蓄では前払いした割引ポイントの費用を回収できない可能性があります。

4. APR とは何ですか?

年率 (APR) は、住宅ローンのコストを年率として反映する金利です。この金利はポイントやその他の信用コストを考慮しているため、住宅ローンの公示金利や広告金利よりも高くなる可能性があります。APR により、住宅購入者は各ローンの年間コストに基づいてさまざまなタイプの住宅ローンを比較できます。APR は、「ローンの真のコスト」を測定するように設計されています。それは貸し手にとって平等な競争条件を生み出します。これにより、貸し手が低金利を宣伝したり、手数料を隠したりすることがなくなります。
APR は月々の支払いには影響しません。毎月の支払いは、金利とローン期間によって厳密に決まります。
APR の計算は貸し手によって請求されるさまざまな手数料の影響を受けるため、APR が低いローンが必ずしも金利が良いとは限りません。ローンを比較する最良の方法は、同じ種類のプログラム(例:30 年固定)、同じ金利でのコストの誠実な見積もりを提供してもらうよう貸し手に依頼することです。その後、住宅所有者保険、権利手数料、エスクロー手数料、弁護士費用など、ローンとは独立した料金を削除できます。次に、すべてのローン料金を合計します。ローン手数料が低い貸し手は、ローン手数料が高い貸し手よりも安いローンを提供します。
通常、APR には次の手数料が含まれます。
ポイント - 割引ポイントとオリジナルポイントの両方
前払い利息。融資が完了した日から月末までに支払われる利息。
融資手数料
引受手数料
書類作成料
民間住宅ローン保険
エスクロー手数料
通常、次の料金は APR に含まれていません。
タイトルまたは抄録の料金
借り手の弁護士費用
ホームインスペクション費用
録音料
譲渡税
信用報告書
鑑定料

5. 金利を固定するとはどういう意味ですか?

住宅ローンの金利は、ローンを申請した日から取引が完了する日までに変更される場合があります。申請プロセス中に金利が急激に上昇した場合、借り手の住宅ローンの支払いが予想外に増加する可能性があります。したがって、貸し手は借り手にローンの金利を「固定」させ、特定の期間(通常は 30 ~ 60 日)、場合によっては手数料を払ってその金利を保証することができます。

6. ローン申請にはどのような書類を準備する必要がありますか?

以下は住宅ローンを申し込む際に必要な書類の一覧です。ただし、状況はそれぞれ異なるため、追加の文書の提供が必要になる場合があります。したがって、さらに詳しい情報を求められた場合は、協力的に、要求された情報をできるだけ早く提供してください。申請プロセスのスピードアップに役立ちます。
あなたの財産
すべての乗客を含む署名済みの販売契約書のコピー
住宅に預けた保証金の確認
関係するすべての不動産業者、建設業者、保険代理店、弁護士の名前、住所、電話番号
リストシートのコピーと法的説明(可能な場合)(物件がコンドミニアムの場合は、コンドミニアム宣言書、規約、最新の予算を提供してください)
あなたの収入
直近 30 日間および年初からの給与明細のコピー
過去 2 年間の W-2 フォームのコピー
過去 2 年間のすべての雇用主の名前と住所
過去 2 年間の雇用のギャップを説明する手紙
就労ビザまたはグリーンカード(表と裏のコピー)
自営業の場合、または手数料、ボーナス、利子/配当、家賃収入を受け取っている場合:
過去 2 年間の完全な納税申告書と、年初から現在までの損益計算書を提出してください (添付の明細書と明細書を含む完全な納税申告書を提出してください。延長を提出している場合は、延長のコピーを提出してください)。
過去 2 年間のすべてのパートナーシップおよび S-Corporations の K-1 (返送内容を再確認してください。ほとんどの K-1 は 1040 に付属していません)。
過去 2 年間のすべてのスケジュール、明細書、追加事項を含む連邦パートナーシップ (1065) および/または法人所得税申告書 (1120) を完成および署名していること。(所有権が 25% 以上の場合にのみ必須です。)
資格を得るために慰謝料または養育費を利用する場合:
金額を記載した離婚判決/裁判所命令、および昨年の資金受領証明書を提出してください。
社会保障収入、障害手当、退役軍人手当を受け取っている場合:
代理店または組織からの賞状を提供する
資金源と頭金
既存の住宅の売却 - 現在の住居に関する署名済みの売買契約書のコピーと、売れなかった場合は明細書または物件掲載契約書を提出してください(クロージング時には、和解書/クロージングステートメントも提出する必要があります)
普通預金、当座預金、マネー マーケット ファンド - 過去 3 か月分の銀行取引明細書のコピーを提出してください。
株式と債券 - ブローカーからの取引明細書のコピーまたは証明書のコピーを提供してください。
ギフト - 現金の一部を締め切る場合は、ギフト宣誓供述書と資金受領証明書を提出してください。
申請書や信用報告書に記載されている情報に基づいて、追加の書類の提出が求められる場合があります。
借金または義務
過去 3 回の月次明細のコピーとともに、現在のすべての借金の名前、住所、口座番号、残高、毎月の支払い額のリストを作成します。
過去 2 年間の住宅ローン所有者および/または家主のすべての名前、住所、口座番号、残高、毎月の支払い額を含めます
慰謝料または養育費を支払っている場合は、義務の条件を記載した婚姻和解書/裁判所命令を含めてください。
申請料をカバーするためにチェックを入れてください

7. 私の信用は貸し手によってどのように判断されますか?

信用スコアリングは、債権者が信用を与えるかどうかを判断するために使用するシステムです。請求書の支払い履歴、所有している口座の数と種類、支払い遅延、回収行為、未払いの債務、口座の経過年数など、お客様とお客様の信用状況に関する情報は、お客様の信用申請書と信用情報から収集されます。報告。債権者は統計プログラムを使用して、この情報を同様のプロファイルを持つ消費者の信用実績と比較します。信用スコアリング システムは、誰が借金を返済する可能性が最も高いかを予測するのに役立つ各要素にポイントを与えます。合計ポイント数 (信用スコア) は、自分の信用度、つまりローンを返済し、期日までに支払いを行う可能性がどの程度かを予測するのに役立ちます。

最も広く使用されているクレジット スコアは、Fair Isaac Company, Inc. によって開発された FICO スコアです。スコアは 350 (高リスク) から 850 (低リスク) の間に収まります。

信用報告書は多くの信用スコアリング システムの重要な部分であるため、信用申請を提出する前にそれが正確であることを確認することが非常に重要です。レポートのコピーを入手するには、次の 3 つの主要な信用調査機関にお問い合わせください。

エクイファックス: (800) 685-1111
Experian (旧 TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
トランスユニオン: (800) 916-8800
これらの機関は、あなたの信用報告書に対して最大 9.00 ドルを請求する場合があります。

あなたは、全国の消費者信用報告会社 (Equifax、Experian、TransUnion) から 12 か月ごとに 1 件の無料信用報告書を受け取る権利があります。この無料信用レポートにはあなたの信用スコアが含まれていない場合があり、次の Web サイトからリクエストできます: https://www.annualcreditreport.com

8. 信用スコアを向上させるにはどうすればよいですか?

信用スコアリング モデルは複雑で、多くの場合、債権者や信用の種類によって異なります。1 つの要素が変化すると、スコアが変化する可能性があります。ただし、改善は一般に、その要素がモデルで考慮される他の要素とどのように関連するかによって決まります。クレジット申請の評価に使用される特定のモデルの下で、何がスコアを向上させる可能性があるかを説明できるのは債権者だけです。
それにもかかわらず、スコアリング モデルは通常、信用報告書の次の種類の情報を評価します。

9. 請求書は期限までに支払いましたか?

通常、支払い履歴は重要な要素です。請求書の支払いが遅れたり、口座に取り立てがあった場合、または破産を宣告された場合、その履歴が信用報告書に反映されている場合、スコアが悪影響を受ける可能性があります。

10. あなたの未払いの借金はいくらですか?

多くのスコアリング モデルは、信用限度額と比較して負債の額を評価します。借りている金額が信用限度額に近い場合、スコアにマイナスの影響を与える可能性があります。

11. あなたの信用履歴はどのくらいですか?

一般に、モデルでは信用実績の長さが考慮されます。信用履歴が不十分な場合はスコアに影響を与える可能性がありますが、期限内の支払いや残高不足などの他の要因によって相殺される可能性があります。

12. 最近新しいクレジットを申請しましたか?

多くのスコアリング モデルは、クレジットを申請するときに信用報告書の「照会」を確認することで、最近クレジットを申請したかどうかを考慮します。最近、新しいアカウントを申請しすぎた場合、スコアに悪影響を及ぼす可能性があります。ただし、すべてのお問い合わせがカウントされるわけではありません。あなたのアカウントを監視している、または「事前審査された」クレジットオファーを行うために信用報告書を調べている債権者による問い合わせはカウントされません。

13. クレジット アカウントをいくつ、また種類を持っていますか?

一般に、クレジット アカウントを確立することは良いことですが、クレジット カード アカウントが多すぎると、スコアに悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、多くのモデルでは、所有しているクレジット アカウントの種類が考慮されます。たとえば、一部のスコアリング モデルでは、金融会社からの融資が信用スコアに悪影響を与える可能性があります。
スコアリング モデルは、信用報告書の情報以外にも基づいている場合があります。たとえば、モデルは、あなたの仕事や職業、勤続年数、住宅を所有しているかどうかなど、信用申請からの情報も考慮する場合があります。
ほとんどのモデルで信用スコアを向上させるには、請求書を期日までに支払い、未払いの残高を返済し、新たな借金を負わないようにすることに集中してください。スコアを大幅に向上させるには、しばらく時間がかかる可能性があります。

14. 評価とは何ですか?

評価は、不動産の公正市場価格の推定です。これは、住宅ローンの金額が不動産の価値を超えていないことを確認するために、ローンの承認前に貸し手によって一般に要求される文書です(ローン プログラムによって異なります)。鑑定は、不動産の価値、場所、アメニティ、物理的状態に関して専門家の意見を述べる訓練を受けた国家資格を持った専門家である「鑑定士」によって行われます。

15. PMI(民間住宅ローン保険)とは何ですか?

従来の住宅ローンでは、頭金が住宅ローンの購入価格の 20% 未満の場合、通常、住宅ローンを滞納した場合に備えて、貸し手は民間住宅ローン保険 (PMI) に加入するよう要求します。場合によっては、取引完了時に最大 1 年分の PMI プレミアムを支払う必要があり、これには数百ドルの費用がかかる場合があります。この余分な出費を避ける最善の方法は、20% の頭金を支払うか、他のローン プログラムのオプションについて問い合わせることです。

16. 閉店時には何が起こりますか?

「クロージング」または「資金調達」の時点で、物件は売主から正式にあなたに引き渡されます。

クロージング時には、不動産の所有権が売主からあなたに正式に譲渡されます。これには、あなた、売り手、不動産業者、あなたの弁護士、貸し手の弁護士、権原またはエスクロー会社の代表者、事務員、秘書、およびその他のスタッフが関与する場合があります。閉会式に出席できない場合、つまり州外にいる場合は、弁護士に代理人を依頼することができます。購入オファーの緊急事態条項、または設定が必要なエスクロー アカウントに応じて、クロージングには 1 時間から数時間かかる場合があります。

クロージングや和解に伴う事務手続きのほとんどは、弁護士や不動産の専​​門家によって行われます。あなたは、クロージングアクティビティの一部に関与する場合もあれば、関与しない場合もあります。それはあなたが誰と一緒に働くかによって異なります。

閉店する前に、要求された修理が行われたこと、カーテンや照明器具など、家に残すことに同意した品物が残っているかどうかを確認するための最終検査または「ウォークスルー」を受ける必要があります。

ほとんどの州では、決済は権原会社またはエスクロー会社によって完了し、すべての資料と情報に加えて適切な出納小切手を転送して、会社が必要な支払いを行えるようにします。担当者が小切手を売主に渡し、鍵をあなたに渡します。

17. 「高額住宅ローン」とは何ですか?

導入
このトピックには、次のような高額住宅ローンに関する情報が含まれています。
· HPMLの定義
· HPMLローンの要件

HPMLの定義
一般に、より高価格の住宅ローンとは、平均プライムオファー金利と呼ばれるベンチマーク金利よりも高い年率 (APR) を持つ住宅ローンです。

平均プライムオファー金利 (APOR) は、適格な借り手に提供される住宅ローンの平均金利、手数料、その他の条件に基づく年率です。

ローンの種類に応じて、APR が APOR よりも一定の割合で高い場合、住宅ローンはより高額の住宅ローンとみなされます。
· 第一順位住宅ローン: APR は APOR より 1.5 パーセント以上高い。
・ジャンボローン:年利が年利より2.5パーセントポイント以上高い
・劣後先取特権(2nd先取特権):本住宅ローンの年利が年利3.5ポイント以上高いもの

HPMLローンの要件
より高い価格の住宅ローンは、平均的な条件の住宅ローンよりも高価になります。したがって、貸し手は、あなたがローンを返済し、債務不履行に陥らないようにするために、追加の措置を講じる必要があります。貸し手は次のことを行う必要がある場合があります。
·認可または認定された鑑定士から完全なインテリア鑑定を取得する
·「反転」住宅の場合、無料で住宅の2回目の査定を提供します。
·多くの場合、エスクロー口座を少なくとも5年間維持します。

18. 返済能力ルールとは何ですか? また、適格住宅ローンによって許可されないローンは何ですか?

導入
このトピックには、ATR ルールと適格住宅ローンに関する次の情報が含まれます。
・ATRルールとは何ですか?
· 適格住宅ローンから免除されるローン タイプ

ATRルールとは何ですか?

返済能力ルールは、ほとんどの住宅ローン貸付業者がローンを返済できるかどうかを判断するための合理的かつ誠実な判断です。

この規則に基づき、貸し手は通常、借り手の収入、資産、雇用、信用履歴、毎月の出費を調査し、検討し、文書化する必要がある。貸し手は、借り手がローンを返済できるかどうかを判断するために、紹介金利または「ティーザー」金利だけを使用することはできません。たとえば、住宅ローンの金利が低く、後年に金利が上昇する場合、貸し手は借り手がより高い金利も支払うことができるかどうかを判断するために相応の努力をする必要があります。
貸し手が返済能力ルールに従う方法の 1 つは、「適格住宅ローン」を作成することです。

適格住宅ローンから免除されるローンの種類
・借りたお金である元金を返済せず、利息だけを支払う「利息のみ」の期間。
· 支払いを行っているにもかかわらず、時間の経過とともにローン元本が増加する可能性がある「マイナスの償却」。
· ローン期間終了時に通常より高額な支払いとなる「バルーン支払い」。融資期間とは、融資を返済しなければならない期間です。小規模金融機関によるローンについては、一定の条件の下でバルーンペイメントが許可されていることに注意してください。
・融資期間は30年以上。

19. フィデリティボンドとは何ですか?

フィデリティ債券は、具体的に示された当事者による有害または欺瞞的な行為の結果として生じる損失から保険契約者を保護するように設計されています。ほとんどの場合、忠実保証金は、不正な従業員の行為から企業を保護するために使用されます。
債券と呼ばれているにもかかわらず、忠実債券は実際には企業/雇用主向けの保険契約の一種であり、従業員 (または顧客) が意図的にビジネスに損害を与えた場合に生じる損失を補償します。これらは、従業員に経済的に不当に利益をもたらす行為、または意図的にビジネスに経済的に損害を与えるあらゆる行為を対象としています。フィデリティ債は取引できず、通常の債券のように利子も発生しません。
 
まとめ
フィデリティボンドは、従業員や顧客による悪意のある有害な行為から保険契約者を保護します。
フィフィリティ債には、自社債(従業員や顧客による有害な行為から企業を保護する)と第三者債(契約社員の有害な行為から企業を保護する)の 2 種類があります。
社債は企業のリスク管理戦略の一部であり、資産に悪影響を及ぼす可能性のある行為を回避するため、有用です。

この債券は、強盗や盗難などの基本的な犯罪保険契約でカバーされるものと同じものを多くカバーしますが、これらの保険ではカバーされない可能性のあるものもカバーします。これには、詐欺、偽造、横領、その他金融機関や大企業の従業員が犯し得る多くの「ホワイトカラー」犯罪が含まれます。

20. ホームエクイティローンとは何ですか?

ホームエクイティローン(エクイティローン、ホームエクイティ割賦ローン、第二抵当とも呼ばれる)は、消費者負債の一種です。ホームエクイティローンを利用すると、住宅所有者は自宅の資産を担保にして借りることができます。ローン額は、住宅の現在の市場価格と住宅所有者の住宅ローン残高の差額に基づいて決定されます。ホームエクイティローンは固定金利である傾向がありますが、典型的な代替手段であるホームエクイティ信用枠(HELOC)は通常変動金利です。

重要なポイント:
ホームエクイティローンは、「ホームエクイティ割賦ローン」または「第二の住宅ローン」とも呼ばれ、消費者負債の一種です。
ホームエクイティローンを利用すると、住宅所有者は住宅の資産を担保にして借りることができます。
ホームエクイティローンの金額は、住宅の現在の市場価格と住宅ローン残高の差額に基づいて決定されます。
ホームエクイティローンには、固定金利ローンとホームエクイティ信用枠(HELOC)の 2 種類があります。
固定金利のホームエクイティ ローンは一括払いを提供しますが、HELOC は借り手にリボルビング信用枠を提供します。

21. 融資遅延とは何ですか?

遅延融資取引では、以前に現金で購入した不動産の購入価格とクロージング費用をカバーするために、すぐに不動産から現金を引き出すことができます。。これにより、現金での買い手となり、売り手にとっては取引が完了することを知る機会が得られると同時に、貯蓄がすべて家の中に閉じ込められることを避けるために、その後すぐに住宅ローンを組むことができるという利点が得られます。

資金調達の遅延は、住宅を現金で支払うことで交渉を有利に進めながら、「家」を建てるのではなく住宅ローンを毎月支払うことで長期的な経済的柔軟性を得る方法と考えることができます。貧しい。"

22. 住宅ローンの差し押さえとは何ですか?

エスクロー保留口座は、固定資産税や保険などの将来の出費に備えて、住宅ローンを組むときに貸し手が「前払い」資金を集めるために設定する口座です。貸し手は、お金を保管してこれらの費用をあなたに代わって支払い、固定資産税や保険が期日までに支払われることが確実であるため、これらの保管口座を開設することを好みます。

23. 家賃の目安相場を知るにはどうすればいいですか?

投資用不動産を購入する場合、賃料は非常に重要です。では、賃貸価値はどうやって決めればよいのでしょうか?次の Web サイトが役立つかもしれません。
ログイン不要、無料です。

Zillow.com

http://www.realtor.com/

上記の 2 つの Web サイトが最もよく使用されます。彼らは最大の在庫を持ち、サイトのトラフィックが最も多く、家主にマーケティングから家賃の徴収までを行うサービスを提供しています。

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

政策開発研究局の公式ウェブサイト。

家賃相場の目安を知るには、上記3つのサイトで十分でしょう。
ただし、これはあくまで参考であり、家賃収入を対象収入とする場合には、鑑定評価書や賃貸借契約書が必要となる場合があります。

24. 従来のローンの資格が得られない場合はどうすればよいですか?

従来のローンでは、DTI比率/準備金/LTV/信用状況などの要件が制限されていました。一般に、ほとんどの借り手は、より高い収入と信用スコアを持つ従来のローンを利用できる可能性があります。一方、一部の借り手にとっては、収入が低かったり、収入の種類が多様であったりするため、納税申告書が悪くなります。ファニーメイのローンは、住宅ローンの場合、この種の融資を受け付けない場合があります。
このような場合、非 QM 商品を提供している住宅ローン業者を探してみるとよいでしょう。AAA Lendings は現在、銀行取引明細書、プラチナ ジャンボ、投資家キャッシュ フロー (雇用情報不要、DTI 不要)、資産枯渇プログラム、および外国人向けプログラムを提供しています。誰もが低料金かつ最良の価格で適切な製品を見つけることができます。
最近のありがたいシナリオの例をいくつか紹介します。
保証対象外のコンドミニアムを含む複数の物件を所有する不動産投資家。----投資家のキャッシュフロー
優れた信用を持つ自営業の借り手であり、納税申告書に記載されている収入では、余裕のある高級住宅を購入する資格がありません。----銀行取引明細書のみ
借り手が差し押さえからわずか 2 年しか経っていないという最悪の状況。---- プラチナジャンボ
借り手は数百万ドル規模の事業を売却し、夢のマイホームを見つけましたが、記録できる収入源がありませんでした。---資産の枯渇

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