よくある質問

一般的に、住宅ローンの金利が現在のローン金利より2%低い場合、借り換えは良いタイミングです。金利差が1%以下であっても、借り換えは現実的な選択肢となる可能性があります。金利が少しでも下がると、毎月の住宅ローンの支払額を減らすことができます。例：10万ドルのローンを8.5%の金利で借りた場合、税金と保険料を除いた支払額は約770ドルです。金利が7.5%に下がれば、支払額は700ドルになり、毎月70ドル節約できます。節約額は、収入、予算、ローン金額、金利の変動によって異なります。信頼できる金融機関が、選択肢の検討をお手伝いします。

ポイントはローン金額のパーセンテージで、1ポイントはローン金額の1%に相当します。つまり、10万ドルのローンの場合、1ポイントは1,000ドルです。ポイントとは、特定の条件で住宅ローンを組むために貸し手に支払う必要がある費用です。ディスカウントポイントとは、この利息の一部を前払いすることで住宅ローンの金利を下げるために用いられる手数料です。貸し手は、費用を100分の1%単位の基本ポイント、つまり100ベーシスポイント＝1ポイント、またはローン金額の1%で表す場合があります。

はい、少なくとも数年間その物件に居住する予定であれば可能です。割引ポイントを支払ってローン金利を下げることは、毎月のローン返済額を減らし、借入可能額を増やす良い方法です。しかし、1～2年しかその物件に居住する予定がない場合、毎月の節約額では、前払いした割引ポイントの費用を回収できない可能性があります。

年率（APR）は、住宅ローンのコストを年間の利率として反映した金利です。この利率は、ポイントやその他の信用コストを考慮に入れるため、住宅ローンの契約書に記載されている利率や広告されている利率よりも高くなる傾向があります。APRは、住宅購入者が各ローンの年間コストに基づいて様々な種類の住宅ローンを比較することを可能にします。APRは「ローンの真のコスト」を測定するために設計されており、貸し手にとって公平な競争環境を作り出します。貸し手が低金利を宣伝して手数料を隠すことを防ぐためです。
APRは月々の支払額に影響しません。月々の支払額は、金利とローン期間によって厳密に決まります。
APRの計算は、貸し手が請求する様々な手数料によって影響を受けるため、APRが低いローンが必ずしも良い金利とは限りません。ローンを比較する最良の方法は、貸し手に同じ種類のプログラム（例：30年固定）で同じ金利の場合の費用について、誠実な見積もりを依頼することです。その後、住宅所有者保険、権利料、エスクロー手数料、弁護士費用など、ローンとは無関係の手数料を除外します。そして、すべてのローン手数料を合計します。ローン手数料が低い貸し手は、ローン手数料が高い貸し手よりも金利の安いローンを提供しています。
APR には通常、以下の手数料が含まれます。
ポイント - 割引ポイントとオリジネーションポイントの両方
前払い利息。ローンの締結日から月末までに支払われる利息。
ローン手数料
引受手数料
書類作成料
民間住宅ローン保険
エスクロー手数料
以下の手数料は通常 APR に含まれません。
タイトルまたは要約料
借り手の弁護士費用
住宅検査料金
記録料
譲渡税
信用報告書
鑑定料

住宅ローンの金利は、ローンの申込日から取引完了日まで変動する可能性があります。申込手続き中に金利が急上昇した場合、借り手の住宅ローン返済額が予期せず増加する可能性があります。そのため、貸し手は、一定期間（通常は30～60日間）の金利を固定する「固定金利」制度を設けています。固定金利は手数料がかかる場合もあります。

以下は住宅ローンのお申し込み時に必要な書類のリストです。ただし、状況はそれぞれ異なるため、追加書類の提出を求められる場合があります。そのため、追加情報の提出を求められた場合は、協力して、必要な情報をできるだけ早くご提供ください。そうすることで、お申し込み手続きが迅速化されます。
あなたの財産
すべての付帯条項を含む署名済みの販売契約書のコピー
住宅に預けた保証金の確認
関係するすべての不動産業者、建築業者、保険代理店、弁護士の名前、住所、電話番号
物件リストシートのコピーと法的説明（ある場合）（物件がマンションの場合は、マンション宣言書、規約、最新の予算を提出してください）
あなたの収入
直近30日間および年初来の給与明細書のコピー
過去2年間のW-2フォームのコピー
過去2年間のすべての雇用主の氏名と住所
過去2年間の雇用期間の空白期間を説明する手紙
就労ビザまたはグリーンカード（表裏のコピー）
自営業の場合、または手数料やボーナス、利息/配当金、賃貸収入を得ている場合:
過去 2 年間の完全な納税申告書と、年初からの損益計算書を提出してください (添付のスケジュールと明細書を含む完全な納税申告書を提出してください。延長を申請した場合は、延長のコピーを提出してください)。
過去 2 年間のすべてのパートナーシップおよび S 法人の K-1 (申告書を再度確認してください。ほとんどの K-1 は 1040 に添付されていません)。
過去2年間のすべてのスケジュール、明細書、および補足資料を含む、連邦パートナーシップ契約書（1065）および／または法人所得税申告書（1120）を記入し、署名してください。（所有権が25%以上の場合のみ必要です。）
扶養料または養育費を資格取得の条件とする場合：
金額を記載した離婚判決書/裁判所命令と、昨年の資金受領証明書を提出してください。
社会保障給付、障害給付、または退役軍人給付を受給している場合:
代理店または組織からの授与状を提出する
資金源と頭金
既存の住宅の売却 - 現在の居住地の署名済み売買契約書のコピーと、売却されなかった場合は明細書または売却契約書を提出してください（決済時には、決済明細書/決済明細書も提出する必要があります）
貯蓄、当座預金、マネーマーケットファンド - 過去3か月間の銀行取引明細書のコピーを提出してください
株式および債券 - ブローカーからの明細書のコピーまたは証明書のコピーを提供してください
贈与 - 現金の一部が決済に充てられる場合は、贈与宣誓供述書と資金受領証明書を提出してください。
申込書や信用報告書に記載されている情報に基づいて、追加の書類を提出する必要がある場合があります。
負債または義務
過去3ヶ月分の明細書のコピーとともに、現在のすべての債務について、氏名、住所、口座番号、残高、毎月の支払い額のリストを用意してください。
過去2年間の住宅ローン保有者および/または家主の氏名、住所、口座番号、残高、月々の支払いをすべて含めます。
扶養料や養育費を支払う場合は、義務の条件を記載した婚姻和解書/裁判所命令を添付してください。
申請料を支払うためにチェックを入れてください

信用スコアリングとは、債権者が融資の可否を判断する際に用いるシステムです。請求書の支払い履歴、口座の数と種類、支払いの延滞、回収活動、未払い債務、口座の年数など、利用者と利用者の信用履歴に関する情報は、利用者の信用申込書と信用報告書から収集されます。債権者は統計プログラムを用いて、これらの情報を類似の信用プロファイルを持つ消費者の信用実績と比較します。信用スコアリングシステムでは、各要素にポイントが付与され、債務返済の可能性が高い人を予測するのに役立ちます。ポイントの合計数、つまり信用スコアは、利用者の信用度、つまりローンを返済し、期日に支払いを行う可能性を予測するのに役立ちます。

最も広く使用されている信用スコアは、Fair Isaac Company, Inc. が開発した FICO スコアです。スコアは 350 (高リスク) から 850 (低リスク) の間になります。

信用情報レポートは多くの信用スコアリングシステムにおいて重要な部分を占めるため、ローン申請を提出する前に正確性を確認することが非常に重要です。レポートのコピーを入手するには、以下の3大信用情報機関にお問い合わせください。

エキファックス: (800) 685-1111
エクスペリアン（旧TRW）：（888）エクスペリアン（397-3742）
トランスユニオン: (800) 916-8800
これらの機関は、信用レポートに対して最大 9 ドルを請求する場合があります。

全国規模の消費者信用情報機関（Equifax、Experian、TransUnion）から、12ヶ月ごとに1通の無料信用レポートを受け取る権利があります。この無料信用レポートには信用スコアが含まれていない場合があります。このレポートは、以下のウェブサイトからご請求いただけます：https://www.annualcreditreport.com

信用スコアリングモデルは複雑で、債権者や信用の種類によって異なることがよくあります。ある要素が変化すると、スコアも変化する可能性がありますが、スコアの改善は、その要素がモデルで考慮される他の要素とどのように関連しているかによって決まります。お客様の信用申込書を評価する際に使用される特定のモデルにおいて、スコアの改善につながる要因を説明できるのは債権者のみです。
しかしながら、スコアリングモデルは一般的に信用報告書の以下の種類の情報を評価します。

支払い履歴は通常、重要な要素となります。請求書の支払いを遅らせたり、口座が回収業者に委託されたり、破産宣告を受けたりした場合、それらの履歴が信用情報に反映されていれば、スコアに悪影響を与える可能性があります。

多くのスコアリングモデルは、借入額を信用限度額と比較して評価します。借入額が信用限度額に近い場合、スコアにマイナスの影響を与える可能性があります。

一般的に、モデルは信用履歴の長さを考慮します。信用履歴が不十分だとスコアに影響する可能性がありますが、期日通りの支払いや低い残高といった他の要因によって相殺される可能性があります。

多くのスコアリングモデルでは、クレジット申込時に信用報告書の「照会」を参照することで、最近クレジットを申し込んだかどうかを考慮します。最近、新規口座の申込みが多すぎると、スコアにマイナスの影響を与える可能性があります。ただし、すべての照会がカウントされるわけではありません。口座を監視している債権者や、信用報告書を参照して「事前審査」による融資オファーを行う債権者による照会はカウントされません。

一般的に、クレジットカード口座を複数持つことは良いことですが、口座数が多すぎるとスコアに悪影響を与える可能性があります。また、多くのモデルでは、保有しているクレジットカード口座の種類も考慮されます。例えば、一部のスコアリングモデルでは、金融会社からのローンがクレジットスコアに悪影響を与える可能性があります。
スコアリングモデルは、信用報告書の情報だけでなく、他の情報も考慮する場合があります。例えば、職業や職種、雇用期間、住宅の所有の有無など、信用申込書の情報も考慮する場合があります。
ほとんどのモデルにおいて、クレジットスコアを向上させるには、請求書を期日までに支払い、未払い残高を返済し、新たな借金をしないことに集中する必要があります。スコアを大幅に改善するには、ある程度の時間がかかる可能性があります。

鑑定評価とは、不動産の公正市場価値の見積もりです。これは、住宅ローンの融資額が不動産の価値を超えていないことを確認するために、融資承認前に貸し手から一般的に要求される書類です（ローンプログラムによって異なります）。鑑定評価は、不動産の価値、立地、アメニティ、物理的状態に関する専門的な意見を提供するための訓練を受けた、州認定の専門家である「鑑定士」によって行われます。

通常の住宅ローンでは、頭金が購入価格の20%未満の場合、貸し手は通常、住宅ローンの返済不履行に備え、プライベート・モーゲージ・インシュアランス（PMI）への加入を義務付けます。場合によっては、契約締結時に最大1年分のPMI保険料を支払う必要があり、数百ドルかかることもあります。この追加費用を避ける最善の方法は、20%の頭金を支払うか、他のローンプログラムの選択肢について問い合わせることです。

不動産は、「クロージング」または「資金調達」の時点で売主からあなたに正式に譲渡されます。

クロージングでは、物件の所有権が売主からあなたに正式に移転されます。この手続きには、売主であるあなた、不動産業者、あなたの弁護士、貸し手側の弁護士、権利証書会社またはエスクロー会社の担当者、事務員、秘書、その他のスタッフが関与する場合があります。クロージングミーティングに出席できない場合、つまり州外にお住まいの場合は、弁護士に代理を依頼することができます。クロージングは​​、購入オファーに含まれる条件付き条項や、設定が必要なエスクロー口座の有無に応じて、1時間から数時間かかる場合があります。

決済や決済手続きに関する書類のほとんどは、弁護士や不動産専門家が行います。お客様が決済手続きの一部に関与するかどうかは、誰と交渉するかによって異なります。

契約締結前に、最終検査、つまり「ウォークスルー」を実施して、要求された修理が実行され、カーテンや照明器具など家に残すことに合意した品物が揃っていることを確認する必要があります。

ほとんどの州では、決済は権利証書会社またはエスクロー会社によって行われます。お客様は、必要な支払いを行うために、すべての資料と情報に加え、適切な出納係小切手を会社に送付します。担当者が売主に小切手を渡し、その後、お客様に鍵をお渡しします。

導入
このトピックには、次のような高額住宅ローンに関する情報が含まれています。
· HPMLの定義
· HPMLローンの要件

HPMLの定義
一般的に、高額の住宅ローンとは、平均プライムオファー金利と呼ばれるベンチマーク金利よりも高い年率（APR）を持つローンのことです。

平均プライムオファーレート (APOR) は、資格の高い借り手に提供される住宅ローンの平均金利、手数料、その他の条件に基づいた年率です。

ローンの種類に応じて、APR が APOR より一定の割合高い場合、その住宅ローンは高額住宅ローンとみなされます。
· 第一順位抵当権住宅ローン: APR は APOR より 1.5 パーセント ポイント以上高くなります。
· ジャンボローン：APRはAPORより2.5パーセントポイント以上高い
· 劣後担保権付き住宅ローン（第2抵当権）：この住宅ローンのAPRはAPORより3.5パーセントポイント以上高い

HPMLローンの要件
高額な住宅ローンは、平均的な条件の住宅ローンよりも金利が高くなります。そのため、貸し手は、借主がローンを返済でき、債務不履行にならないことを確認するために、追加の措置を講じる必要があります。貸し手は、以下のような措置を講じる必要がある場合があります。
・資格のある鑑定士または認定鑑定士から完全な内装鑑定を受ける
・「フリップ」住宅の場合、無料で2回目の査定を提供します
·多くの場合、エスクロー口座を少なくとも5年間維持する

導入
このトピックには、ATR ルールと適格住宅ローンに関する次のような情報が含まれています。
· ATRルールとは何ですか？
· 適格住宅ローンの対象外となるローンの種類

ATR ルールとは何ですか?

返済能力ルールとは、ほとんどの住宅ローン貸し手が、借り手がローンを返済できるかどうかについて合理的かつ誠実に判断することが求められるものです。

この規則に基づき、貸し手は原則として、借り手の収入、資産、雇用、信用履歴、および毎月の支出を把握し、検討し、記録しなければなりません。貸し手は、借り手がローンを返済できるかどうかを判断するために、単に「ティーザー」金利や初期金利を用いることはできません。例えば、住宅ローンの金利が当初は低く、その後数年で上昇する場合、貸し手は借り手がより高い金利を支払えるかどうかを判断するために合理的な努力をしなければなりません。
貸し手が返済能力ルールに従う方法の 1 つは、「適格住宅ローン」を作成することです。

適格住宅ローンの対象外となるローンの種類
· 借りた金額である元金を返済せずに利息のみを支払う「利息のみ」期間。
· 「ネガティブアモチゼーション」では、返済中であっても時間の経過とともにローン元金が増加する可能性があります。
・「バルーンペイメント」とは、ローン期間の終了時に通常よりも多額の返済を行うことです。ローン期間とは、ローンを返済する期間のことです。なお、バルーンペイメントは、小規模な金融機関によるローンの場合、一定の条件下で認められています。
· ローン期間が 30 年を超える。

フィデリティ・ボンドは、特定の当事者による有害行為または欺瞞行為の結果として生じた損失から保険契約者を保護するために設計されています。多くの場合、フィデリティ・ボンドは、不正な従業員の行為から企業を保護するために使用されます。
債券という名称にもかかわらず、フィデリティ・ボンドは実際には企業／雇用主のための保険契約の一種であり、従業員（または顧客）が故意に企業に損害を与えたことにより生じた損失から企業／雇用主を守るものです。従業員に不当に利益を与えたり、企業に故意に損害を与えたりする行為が対象となります。フィデリティ・ボンドは取引できず、通常の債券のように利息も発生しません。
 
まとめ
フィデリティボンドは、従業員や顧客による悪意のある有害な行為から保険契約者を保護します。
忠実保証には、第一者保証（従業員または顧客による有害行為から企業を保護するもの）と第三者保証（契約労働者による有害行為から企業を保護するもの）の 2 種類があります。
債券は、企業のリスク管理戦略の一部であり、企業の資産に悪影響を与える行為から企業を守るため、有用です。

この債券は、強盗や窃盗といった基本的な犯罪保険でカバーされるものと同じものを多くカバーしますが、これらの保険ではカバーされない可能性のあるものもカバーします。これには、詐欺、偽造、横領、そして金融機関や大企業の従業員が犯す可能性のある多くの「ホワイトカラー犯罪」が含まれます。

ホーム・エクイティ・ローン（住宅担保ローン、住宅担保分割ローン、セカンド・モーゲージとも呼ばれる）は、消費者債務の一種です。ホーム・エクイティ・ローンは、住宅所有者が自宅の資産価値を担保に融資を受けることができるローンです。融資額は、住宅の現在の市場価格と住宅ローンの残高の差額に基づいて決定されます。ホーム・エクイティ・ローンは固定金利であるのに対し、一般的な代替手段であるホーム・エクイティ・ライン・オブ・クレジット（HELOC）は、一般的に変動金利です。

重要なポイント:
「住宅担保ローン」または「セカンドモーゲージ」とも呼ばれる住宅担保ローンは、消費者債務の一種です。
ホームエクイティローンは、住宅所有者が住宅の資産価値を担保に借り入れることを可能にします。
住宅ローンの金額は、住宅の現在の市場価値と住宅ローンの残高の差額に基づいて決まります。
住宅担保ローンには、固定金利ローンと住宅担保信用枠（HELOC）の 2 種類があります。
固定金利の住宅担保ローンは一括払いを提供する一方、HELOC は借り手に回転信用枠を提供します。

遅延融資取引では、以前現金で購入した物件の購入価格と決済費用を賄うために、すぐに現金で物件を引き出すことができます。これにより、現金購入者としての利点が得られ、売り手に取引が完了することを知る機会を与えると同時に、その後すぐに住宅ローンを組むことができるため、すべての貯蓄が住宅に縛られるのを避けることができます。

融資の延期は、住宅を現金で購入することで得られる交渉上の優位性を得ると同時に、住宅ローンを毎月支払うことで得られる長期的な財務上の柔軟性も得られ、「住宅貧困」に陥るのを防ぐ手段と考えることができます。

エスクロー預かり口座とは、住宅ローンを組む際に、貸し手が固定資産税や保険料などの将来の費用を賄うために「前払い」の資金を回収するために開設する口座です。貸し手は、資金を預かり、あなたに代わってこれらの費用を支払うことで、固定資産税や保険料が期日通りに支払われることを確信できるため、このような預かり口座を開設することを好みます。

投資物件を購入する際、賃貸料は非常に重要です。では、賃貸料はどのように算出すればよいのでしょうか？以下のウェブサイトが参考になるかもしれません。
ログイン不要、無料です。

Zillow.com

http://www.realtor.com/

上記の2つのウェブサイトは最もよく利用されています。在庫数が最も多く、サイトトラフィックも最も多く、マーケティングから家賃回収まで、家主をサポートするサービスを提供しています。

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

政策開発研究局の公式ウェブサイト。

上記の 3 つの Web サイトをみれば、市場賃料の見積もりがわかるはずです。
ただし、これはあくまで参考値であり、賃貸収入を適格所得として使用する場合は、鑑定報告書または賃貸契約書が必要になる場合があります。

従来型ローンには、DTI比率、準備金、LTV、信用状況といった厳格な要件があります。一般的に、高収入と高信用スコアを持つ借り手は、通常ローンの審査に通過する可能性があります。しかし、収入が低い、あるいは収入の種類が多様で、税申告が不利な借り手もいます。ファニーメイは、こうした住宅ローンを承認しない場合があります。
このような場合は、非QM商品を提供する住宅ローン業者を探してみるのも良いでしょう。AAA Lendingsは現在、銀行取引明細書、プラチナジャンボローン、投資家キャッシュフロー（雇用情報やDTIは不要）、資産減少、外国人向けプログラムを提供しています。どなたでも、低金利と最良の価格で適切な商品を見つけることができます。
最近の感謝のシナリオの例をいくつか紹介します。
保証対象外のコンドミニアムを含む複数の不動産を保有する不動産投資家。 ----投資家のキャッシュフロー
優れた信用力を持つ自営業の借り手ですが、納税申告書に記載された収入では、購入可能な高級住宅を購入する資格がありません。----銀行取引明細書のみ
借り手が差し押さえからわずか2年しか経っていないという不測の事態。 ---- プラチナジャンボ
借り手は数百万ドル規模の事業を売却し、その後夢の家を見つけましたが、証明できる収入源がありませんでした。----資産の枯渇