かつて金融市場で最も重要な数値だったLIBORは、2023年6月以降歴史から消え、ローンの価格設定には使用されなくなる。

2022 年から、多くの住宅ローン業者の変動金利ローンは SOFR という指標に関連付けられます。

SOFR は変動ローン金利にどのような影響を与えますか?なぜLIBORの代わりにSOFRを使用する必要があるのでしょうか?

この記事では、SOFRとは具体的に何なのか、そして変動金利を計算する際の主な懸念事項について説明します。

 

変動金利住宅ローン (ARM)

現在の高金利を考慮して、多くの人がARM（調整可能金利住宅ローン）としても知られる変動金利ローンを選択しています。

「調整可能」という用語は、ローン返済の年数に応じて金利が変化することを意味します。最初の数年間は固定金利が合意されますが、残りの年の金利は一定の間隔 (通常は 6 か月ごと) で再調整されます。または1年）。

たとえば、5/1 ARM は、返済の最初の 5 年間は金利が固定され、その後は毎年変更されることを意味します。

ただし、変動フェーズでは、金利調整にも上限が設定されます (キャップ)。たとえば、5/1 ARM の後には通常、3 桁の数字 2/1/5 が続きます。

·2 は、金利調整の初期上限 (初期調整上限) を指します。最初の 5 年間の当初金利が 6% の場合、6 年目の上限は 6% + 2% = 8% を超えることはできません。

·1 は、最初の調整を除く各金利調整の上限 (その後の調整の上限)、つまり 7 年目から始まる各金利調整の最大 1% を指します。

·5 は、ローン全期間中の金利調整の上限 (生涯調整上限) を指します。つまり、金利は 30 年間で 6% + 5% = 11% を超えてはなりません。

ARM の計算は複雑なので、ARM に慣れていない借り手はよく穴にはまりがちです。したがって、借り手にとって変動金利の計算方法を理解することは非常に重要です。

 

変動金利を計算する際の SOFR の主な懸念事項は何ですか?

5/1 ARM の場合、最初の 5 年間の固定金利は開始金利と呼ばれ、6 年目から始まる金利は完全にインデックスされた金利になります。これはインデックス + マージンで計算されます。マージンは固定されており、インデックスは通常 30 日間の平均 SOFR です。

マージンが 3% で、現在の 30 日平均 SOFR が 4.06% である場合、6 年目の金利は 7.06% になります。

このSOFR指数とは一体何なのでしょうか？変動金利ローンがどのようにして実現されるのかから始めましょう。

インフレが急上昇していた1960年代のロンドンでは、インフレ上昇の真っただ中にあり、金利の大幅な上昇リスクがあったため、固定金利で長期融資を行おうとする銀行はなかった。

この問題を解決するために、銀行は変動金利ローン (ARM) を創設しました。

各リセット日に、個々のシンジケート メンバーはリセット レートの参考としてそれぞれの借入コストを集計し、資金コストを反映するように請求金利を調整します。

そして、このリセット金利の基準となるのが、よく耳にするLIBOR（ロンドン銀行間取引金利）で、これまでも調整金利を計算する際に繰り返し参照されてきた指標です。

2008 年の金融危機までは、一部の銀行は自らの資金繰り危機を隠すために、より高い貸出金利を提示することに消極的でした。

これにより、LIBOR の主要な弱点が明らかになりました。LIBOR は実際の取引基盤がなく、簡単に操作できるとして広く批判されました。それ以来、銀行間の借り入れ需要は急激に減少した。

LIBOR消滅のリスクに対応して、FRBは2014年に代替参照金利委員会（ARRC）を設置し、LIBORに代わる新たな参照金利を模索した。

3 年間の作業を経て、ARRC は 2017 年 6 月に代替金利として担保翌日物融資金利 (SOFR) を正式に選択しました。

SOFR は財務省支援のレポ市場の翌日物金利に基づいているため、信用リスクはほとんどありません。また、取引価格を使用して計算されるため、操作が困難になります。さらに、SOFR は短期金融市場で最も取引される種類であり、資金調達市場の金利水準を最もよく反映します。

したがって、2022 年からは、ほとんどの変動金利ローンの価格設定の基準として SOFR が使用されることになります。

 

変動金利住宅ローンのメリットは何ですか?

FRBは現在利上げサイクルにあり、30年固定住宅ローン金利は高水準にある。

しかし、インフレ率が大幅に低下した場合、連邦準備制度は利下げサイクルに入り、住宅ローン金利は通常の水準に戻ります。

将来市場金利が低下した場合、借り手は変動金利ローンを選択することで、借り換えをすることなく返済コストを効果的に削減し、低金利の恩恵を受けることができます。

さらに、変動金利ローンは通常、他の固定期間ローンよりも約束期間中の金利が低く、月々の前払い額も比較的低くなります。

したがって、現在の状況では、変動金利ローンが良い選択となるでしょう。