かつて金融市場で最も重要な数字であったLIBORは、2023年6月以降は歴史から消え、ローンの価格設定には使用されなくなります。

2022 年以降、多くの住宅ローン貸し手の変動金利ローンは、SOFR というインデックスに連動します。

SOFRは変動金利にどのような影響を与えますか？なぜLIBORではなくSOFRを使うべきなのでしょうか？

この記事では、SOFR が具体的に何であるか、また、調整可能な金利を計算する際に考慮すべき主な点について説明します。

 

変動金利住宅ローン（ARM）

現在の高金利を考慮して、多くの人がARM（Adjustable-Rate Mortgages）とも呼ばれる変動金利ローンを選択しています。

「調整可能」とは、ローン返済期間を通じて金利が変動することを意味します。最初の数年間は固定金利で合意し、残りの期間の金利は定期的に（通常は6か月または1年ごとに）再調整されます。

たとえば、5/1 ARM は、返済の最初の 5 年間は金利が固定され、その後は毎年変動することを意味します。

ただし、変動期間中は金利調整にも上限（キャップ​​）が設定されます。たとえば、5/1 ARM には通常、3 桁の数字 2/1/5 が続きます。

·2は、金利調整の初期上限（初期調整上限）を表します。最初の5年間の金利が6%の場合、6年目の上限は6% + 2% = 8%を超えることはできません。

·1 は、最初の金利調整を除く各金利調整の上限（後続の調整の上限）を指します。つまり、7 年目から始まる各金利調整の最大 1% です。

·5 は、ローンの全期間にわたる金利調整の上限（生涯調整上限）を指します。つまり、金利は 30 年間で 6% + 5% = 11% を超えることはできません。

変動金利の計算は複雑なため、ARMに詳しくない借り手は陥りやすい傾向があります。そのため、借り手にとって変動金利の計算方法を理解することは非常に重要です。

 

変動金利を計算する際にSOFRの主な懸念事項は何ですか?

5/1 ARM の場合、最初の 5 年間の固定金利は開始金利と呼ばれ、6 年目から始まる金利は完全インデックス金利と呼ばれます。これはインデックス + マージンで計算されます。マージンは固定で、インデックスは通常 30 日間の平均 SOFR です。

マージンが 3% で、現在の 30 日平均 SOFR が 4.06% の場合、6 年目の金利は 7.06% になります。

このSOFR指数とは一体何でしょうか？まずは、変動金利ローンがどのようにして生まれるのかから見ていきましょう。

1960年代のロンドンでは、インフレが急上昇していたため、固定金利での長期融資を望む銀行はありませんでした。インフレが進行し、金利の上昇リスクが大きかったためです。

この問題を解決するために、銀行は変動金利ローン（ARM）を創設しました。

各リセット日に、個々のシンジケート メンバーはリセット レートの参照としてそれぞれの借入コストを集計し、資金コストを反映して請求される金利を調整します。

そして、このリセット金利の基準となるのが、皆さんもよく耳にする LIBOR（ロンドン銀行間取引金利）です。この指標は、過去にも調整可能な金利を計算する際に繰り返し参照されてきました。

2008 年の金融危機まで、一部の銀行は自らの資金危機を隠すために貸出金利の引き上げを躊躇していました。

これにより、LIBORの大きな弱点が露呈しました。LIBORは実質的な取引の根拠がなく、容易に操作される可能性があるとして広く批判されました。それ以来、銀行間の借入需要は急激に減少しました。

LIBOR 消滅のリスクに対応して、連邦準備制度理事会は 2014 年に LIBOR に代わる新しい参照金利を見つけるために代替参照金利委員会 (ARRC) を設立しました。

ARRC は 3 年間の作業を経て、2017 年 6 月に代替金利として担保付翌日物融資金利 (SOFR) を正式に選定しました。

SOFRは、国債担保レポ市場の翌日物金利に基づいているため信用リスクがほとんどなく、取引価格を使用して計算されるため操作が困難です。さらに、SOFRは金融市場で最も取引されているタイプであり、資金調達市場の金利水準を最もよく反映できます。

したがって、2022 年以降、ほとんどの変動金利ローンの価格設定の基準として SOFR が使用されることになります。

 

変動金利住宅ローンのメリットは何ですか?

連邦準備制度理事会は現在、利上げサイクルにあり、30年固定住宅ローン金利は高い水準にあります。

しかし、インフレが大幅に低下した場合、連邦準備制度理事会は金利引き下げサイクルに入り、住宅ローン金利は通常の水準に戻るでしょう。

将来的に市場金利が下がった場合、借り手は変動金利ローンを選択することで、借り換えを行わなくても返済コストを効果的に削減し、低金利の恩恵を受けることができます。

さらに、変動金利ローンでは、通常、他の固定期間ローンよりも契約期間中の金利が低く、月々の初期支払額も比較的低くなります。

したがって、現在の状況では、変動金利ローンがよい選択となるでしょう。