2023/09/28

購入または借り換えの際には、不動産の正確な市場価値を判断することが重要です。クライアントが不動産検査免除 (PIW) を取得できない限り、評価報告書は不動産の市場価値を確認するための重要なツールとなります。住宅査定の流れや基準について戸惑っている人も多いのではないでしょうか。以下では、これらの質問に答えていきます。

Ⅰ．評価レポートとは何ですか?
評価報告書は、専門の不動産鑑定士が現地調査を行った後に発行するもので、家の実際の市場価値や評価額が反映されています。レポートには、平方フィート、寝室とバスルームの数、比較市場分析（CMA）、評価結果、家の写真などの具体的な数値詳細が含まれています。

評価報告書は貸主から委託されています。査定を受ける前に、物件がきれいに整備されているかどうかを確認することが重要です。最近アップグレードまたは改築を行った場合は、貸し手が家の状態をよりよく理解できるように、関連する資料と請求書を提供してください。

評価独立性要件（AIR）に従って、貸し手は評価プロセスの客観性と公平性を確保するために、不動産の地理的位置に基づいて評価者をランダムに選択します。利益相反を避けるために、鑑定士は、鑑定対象の不動産や鑑定を依頼する顧客に対して個人的または経済的利益を持たないようにする必要があります。

さらに、融資に利害関係を有する当事者は、いかなる形であっても評価結果に影響を与えたり、評価者の選定プロセスに参加したりすることはできません。

鑑定料金は地域や物件の種類によって異なります。住宅ローンお申込みの際には、審査費用の概算をご案内させていただきます。実際のコストは変動する可能性がありますが、通常、その差はそれほど大きくありません。

Ⅱ．鑑定におけるよくある質問

1. Q: 昨日、ある家がエスクローを閉じて記録したとします。この住宅の価格が鑑定士によって比較対象として採用されるまで、およそ何日かかりますか?
A: 昨日録音され、録音情報が利用可能な場合は、実際に今日から使用できます。ただし、私たちが利用しているサービスのほとんどは、通常、表示されるまでに約 7 日かかります。この場合、記録文書番号を含む記録情報を鑑定人に提供することができます。

2. Q: クライアントは許可された拡張プロジェクトに着手し、完了しましたが、まだ市の最終検査に合格していません。この場合、増額した面積は評価に利用できるのでしょうか？
A: はい、増築面積を評価に利用することは可能ですが、評価書は新築と同様に市の最終検査を受けることになり、最終検査が完了するまで融資が待たれる場合があります。したがって、市の最終検査が終わってから査定を依頼するのがベストです。

3. Q: プールの状態が悪く、緑藻が発生しています。この問題はどのような影響を及ぼしますか?
A: 緑藻の問題が深刻でなければ、通常は許容されます。ただし、プールの底が見えなくなるほど藻が付着している場合はNGです。

4. Q: どのような ADU が許容され、評価額に含めることができますか?
A: 通常、ADU が受け入れられるかどうかは、許可を取得しているかどうかに関係します。投資家や引受会社は許可があるかどうか尋ねます。1 つあれば、値にプラスの影響を与えます。

5. Q: 評価額に対して正しく、より効果的に異議を唱えるにはどうすればよいですか?
A: 評価者が考慮していなかった他の比較対象がある場合は、それらを考慮することができます。しかし、自分の家が美しい、価値があるだけではだめです。評価額は貸し手によって承認される必要があるため、主張を裏付ける証拠を提供する必要があります。

6. Q: 追加した部屋に許可がないと、その分査定額が上がらないんですよね？
A: 住宅に許可がなくても、増築されていても価値があるとよく主張します。しかし貸し手にとって、許可がなければ価値はありません。許可なく住宅を増築した場合でも、問題がない限り増築したスペースを使用することができます。ただし、許可が必要な場合、つまり家を合法的に増築する必要がある場合、市政府は以前に取得できなかった許可を補うように要求する場合があります。これにより多くの費用が増加し、都市によっては許可を得られなかった部分を解体する必要がある場合もあります。したがって、あなたが買主で、現在購入している家に追加の部屋があるが、法的な許可があるかどうかわからない場合、後でこの家を拡張する必要があるときに、出費が必要になる可能性があります。必要な許可を取得するために追加のお金がかかりますが、これは購入した家の実際の価値に影響します。

7. Q: 同じ郵便番号の場合、学区が良いほど評価額は上がりますか?鑑定人は学校の成績に細心の注意を払うのでしょうか？
A: はい、実際、学区の質の違いはかなり大きいです。中国人コミュニティでは学区の重要性を誰もが知っています。しかし、鑑定士は特定の地域の状況を理解していない場合があります。鑑定士は半径 0.5 マイル以内の学区だけを見ているが、隣の通りがまったく異なる学区であることを知らない場合があります。そのため、学区などの要素について、鑑定士が理解するのに時間がかからない場合、不動産業者は関連する学区に関する比較可能な情報を評価者に提供する必要があります。

8. Q: キッチンにコンロがなくても大丈夫ですか？
A: 銀行にとって、ストーブのない家は機能していないとみなされます。

9. Q: ガレージをフルバスルームに改造するなど、許可なく部屋を追加する場合、ガス供給キッチンが設置されていない限り、安全であると考えられますか?
A: 家全体がよく維持されているか、平均的な状態にある場合、または明らかな外観上の欠陥がない場合、保険会社は安全性の問題を心配しません。

10. Q: 賃貸物件の Form 1007 は短期賃貸収入を使用できますか?
A: いいえ、この家賃収入をサポートする適切な比較対象を見つけるのは不可能かもしれません。

11. Q: リフォームせずに評価額を上げるにはどうすればよいですか？
A: この状況では評価額を上げるのは難しいです。

12. Q: 再検査を回避するにはどうすればよいですか?
A: 提供するすべての情報が正確かつ最新であることを確認してください。そうすることで、再検査の可能性を減らすことができます。関連する手続きを行う際には、正確な書類、証明、資料を提供するようにしてください。また、要件に応じて必要な修繕を確実に完了し、住宅が要件を満たしていることを確認するために適切な検査とメンテナンスを実行します。

13. Q: 鑑定評価書の有効期間はどれくらいですか?
A: 通常、評価報告書の発効日は注記日から 120 日以内である必要があります。120 日を超えて 180 日を超えていない場合は、元の評価報告書の発効日以降、対象不動産の価値が下落していないことを確認するために再認証 (Form 1004D) を行う必要があります。

14. Q：特殊建築の住宅は評価額が高くなりますか？
A: いいえ、評価額は近隣の住宅の取引価格によって異なります。住宅の構造が特殊すぎて、適切な比較対象が見つからない場合、住宅の価値が正確に見積もられず、貸し手がローン申請を拒否する可能性があります。

評価レポートは単なる数字ではありません。これには、不動産取引が公平かつ公正であることを保証するための専門知識と経験が含まれます。経験豊富で信頼できる鑑定士と貸し手を選択することで、お客様の権利と利益が可能な限り保護されることが保証されます。AAAは常に顧客第一の原則を遵守し、最も専門的で思いやりのあるサービスを提供します。初めて住宅を購入される方、住宅査定について詳しく知りたい方、住宅購入やローンお申し込みの前に参考にしたい方など、いつでもご相談ください。

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